推动这轮经济扩张的资金来源主要有六个方面.

中国中央政府财政的资金.

北京市政府财政的资金.

中国央企和北京市国企的资金.

外地国企和民营资本的资金.

国外及港澳台的投资资金.

热钱投机资金.

政府资金主要投入了办公费用,宣传费用,公用设施改造费用,市政改造费用,社区建设费用.

中国企业的资金主要投入了房地产/路桥/地铁/园林/餐饮等行业.

境外资金主要投入了通讯/电子/制造业.

热钱主要投入了股市/汇市/房地产及其他金融产品市场.

这轮北京市的经济扩张过程中,2007年下半年到达了颠峰,这轮以房地产泡沫为标志的经济扩张可能以房地产泡沫破裂沉沦.

北京市政府对此早有预感,在两年前提出了奥运会以后北京市将以"创意"产业为发展基础,后觉得此计划飘缈虚幻,最近又提出了将北京市建成金融中心的计划.其实这两个计划都是纸上谈兵,不具操作性,都没有实现的可能.

在近几年中,北京市常住的外来人员登记和没登记的约有300-400万人.其中约200-250万在基建行业中这些农民工基本上住在工地的工棚和临时性建筑内.,为这200多万人服务的约有10-20万人,分布在粮油蔬菜批发零售/食品加工/服装鞋帽/小商品批发零售行业,这些商贩大多租住在城乡结合部的平房内.基建行业带动了建材销售行业,倒买倒卖建材的商贩在10万人以上,由于有普遍的贿买贿卖,这些人屡获暴利,有不少人在北京买了住房.每年至少有20万人次的抢劫/盗窃/贩毒/卖淫/传销/制作假证/售卖盗版淫秽书牒/赌博/诈骗/贴发小广告/黑社会人员在北京活动,这些人居无定所,居民出租房及小旅馆及娱乐场所是他们主要居住地.还有约30万人的打工者进入了北京市民日常生活的服务行业,如超市/百货商场/饭店旅店/早餐小吃/社区公司保安公安协警/蔬菜水果零售/家政服务/医院看护等行业,他们大部分居住在雇主提供的临时住所.还有一些人在流动性很大的行业谋生,比如卖保险/房屋中介/推销产品/商务调查/外地房屋推销/短期电子产品摊位/娱乐场所杂工等,这些人员数量变动很快很大,他们居住场所也是变化很大.还有约30万左右的白领职员和大专院校毕业生求职者和一些想在北京找出路的文艺体育爱好者,他们主要居住在居民出租房内.

现在我们来分析研究现在支撑经济发展的资金流动趋向和人员流动趋向.

        建造在北京市老虎庙的国家体育场"鸟巢"工程已于今年4月中旬竣工,该工程结构为世界上独有的设计,目前还没有实际使用的范例和经验.

        该工程钢架设计可同时容纳91000人荷载观看场内比赛和表演,其中还有一些残障人士的代步工具观看席位.按每位观众体重平均65公斤计算,该静荷载为5900吨.实际情况下,还有一些设备荷载和气候的影响,如风荷载等.

        体育场馆是一个情绪化的场所,经常会有一些观众跳踩跺踏自己和周围的地面,有时候会有一些情绪化的举动,如造人浪等,还有的时候因特殊原因观众会短时间内向某一局部区域集中,这些情况给荷栽分布增加了不确定性和不稳定性.

        我建议有关部门组织"鸟巢"附近地区的单位职工和居民,对该工程进行一次满负荷体验,让体验的观众集体做一些设计好的动作和演习几次可能发生的情况.同时也可以满足一些群众参观和体验新体育场馆的要求,也可对参加体验的群众进行文明观赛的教育.九万多人按程序入场,从安检到入座,,退场时从比赛或演出结束到出场,都需要相当的时间,通过满负荷体验也可大体知道进场和退场所需的时间,给管理体育场的人提供场所初次使用实际经验以便和有关方面协调.

                                                                                               此致                                                                                                                     

敬礼       

                                                                                                                                                                               "  网 民"    dchwyz

                                                                                                                                                                            2008年5月15日

        在房价暴涨的过程中,孕育了房地产中介这个怪胎.起初有一些人受雇于房地产开发商,专职推销出售在建房屋和楼花,后来有的人发现了房地产建造成本和出售价格之间的巨大赢利和房地产开发商不惜一掷千金的广告投入费用成本,有些人开始在房屋买卖中间想方设法赚取额外收入,逐渐有了独立与房地产开发商的掮客团伙.后来实行的房改政策,单位职工购买公房,央产房上市,有权有势多分到房的人意图隐身卖房兑现,房地产开发商开辟多渠道售房,居民调换房屋等因素刺激,北京市的房地产中介在2000年代中期逐渐成型. 

       房地产开发商早期获利模式比较简单,只要能拿到地皮,不管是划拨,特批,竞买,供方合作,就可进行项目运做.水泥/木材/钢材/砖料/沙石可以用地皮抵押赊用,施工单位要取得施工资格必须先垫资施工费用甚至建材资金,开发商只要跑下来规划,设计,人防,施工管理,就可拿施工单位和建材供应单位的财务抵押从银行取得先期贷款,卖楼花也可取得一些资金.开发项目可以卖时,,通过自己,通过自己和银行的关系让自己控制的帐户从银行取得房贷,只需要少量的首付,就可以先把房屋高价转移到自己控制的帐户名下,迅速实现高额利润,然后通过中介逐步卖出.也可以囤积房屋,造势涨价,买房合同虚价先签后撤,炒高房价.

        房屋中介炒房价的办法更是奇法叠出,自己从银行贷款收房,再把自己收的房用银行转按揭贷款提价对买对卖,只要有一定的成交,北京市房屋买卖管理部门就会按此交易价格确定本地区二手房交易指导价,一段时期内不许以低于次价格交易,按此价格收取交易税费.房地产开发商往往和房屋中介联手推高二手房交易价格带动新楼盘售价.在炒房的过程中,许多公司,个人,机构都参与了炒做,境外的一些热钱也混迹在其中.

        中国大陆地级以上城市房屋价格已经到了离奇的地步,中国省会城市六层及以下的多层砖混结构住宅每平方米建筑面积工程造价直接费用不会超出800元,十层及以上的钢筋混凝土结构的高层住宅每平方米建筑面积工程造价直接费用不会超出1200元,现在这些房屋的售价大致在6000-15000元.由于中国大陆房地产是相对的垄断行业,允许买卖并合法取得产权的房屋只能从固定的渠道实现,为了交配和繁殖后代的年青人没有任何办法,他们的长辈也没有任何办法,只能不计后果从银行高额贷款取得基本的居所.

        有资料表明,中国大陆银行的房地产贷款已经超过银行总资产的30%,如果再算上建材行业和与房地产行业关联行业的银行贷款,中国大陆银行的资产质量非常值得研究.如果北京市北四环有两个亲朋好友把自己1990年代中期20万元买的房子现在以100万元用银行按揭对卖一次,仅仅改变一下房产证姓名,给银行20万的首付款,就可以从银行净拿80万元,而把这80万元人民币换成高息货币,仅利息就差不多可以支付银行的月供,白赚银行80万元,即使把破旧房子甩给银行,也是暴利稳获.如果房地产交易管理部门统计和公布一下五年来每套房子的交易次数和每个买卖房屋帐户买卖房子的套数和交易次数,恐怕会有一个惊人的结果.

         从2007年年底始,北京市的新开楼盘及二手房真实的成交已经急剧萎缩,房屋中介的业务量明显减少,在2008年年初,北京市大多数地区的小区内,街面上的人行道上,大马路上的人行过街天桥和地下通道,市民休息的街心花园里,到处都有支个废纸箱牌子推销房子各家房屋中介的推销员,只要您在北京市五环内,就会在各处看到卖房的比卖菜的还多的怪景象.

         在房地产暴炒的2007年前半年,一个房屋中介的业务员平均每个月拿万元以上是很平常的事情,2008年后,房屋中介业务员大都是每月保底工资1000员左右,靠卖房提成赚取收入,有许多中介公司甚至没有保底工资,业务人员卖不出房子就没有收入.中介公司的业务人员流动性极大,多则几个月,少则几天,基本上成了外来务工青年的流动人口中转站.2007年,由于房屋中介业务竞争日趋激烈,有的房屋中介有向黑社会化发展的趋向,打架斗殴,暴力讨钱,暴力圈占地盘,欺诈客户,弄虚作假经常可见.有一家名气和规模很大的房屋中介公司老板涉嫌暴力团伙犯罪还被警方拘捕.

          事实上,北京市的大多数房屋中介在2007年下半年开始,就把二手房买卖业务转到了出租房屋的业务.北京市的出租房每年的营业额在50亿元人民币以上,是一个相当规模的市场,但是北京市有关当局无力无能管理这样一个市场,很多年都任其自由无序经营,基本上不用交纳任何税费.北京市的许多房屋中介靠一些非常恶劣的经营手段,利用政府和税务部门公安部门工商管理部门的职责空白,在这个市场上又取得了惊人的暴利.

面积

在北京市买房,计价单位是建筑面积.

建筑面积的计算方法有许多方法.

规范的房屋建筑面积计算方法是所购买的房屋外墙外墙面和与相邻房屋内墙中轴线围圈的面积,再减去购买房屋内可能设置的共用井道风道面积.

北京市建委认可的另一种建筑面积计算方法是将房屋的使用面积乘以1.33的系数,使用面积规范的计算方法是购买房屋的建筑面积减去所有墙和风道井道的面积,有许多房屋是用购买房屋外墙内墙面围圈的面积乘以1.33系数计算的建筑面积.

在6层及6层以下的多层建筑中,有的开发商将楼梯间建筑面积乘以该楼层数分摊到每一房户,有地下层的楼房会把地下层分摊到每一房户.

在10层及10层以上的高层建筑中,有的开发商将地下的人防工程建筑面积,蓄水池,泵房,设备层建筑面积,屋顶的电梯机房,水箱间,泵房,消防设备间,工作储物间建筑面积,楼中的楼梯间,风道井,管道井,电梯井,管理房间的建筑面积都分摊到每一房户.

在有的小区中,开发商会把社区管理用房,警务用房,公用会所,地下车库和其他设备用房分摊到每一房户.

北京市规定房屋销售合同标记的房屋建筑面积与实测的建筑面积之间允许有3%的误差,开发商会充分利用这一规定.

由此,您所购买的房屋计价的建筑面积有非常大的猫腻,有的时候购房合同和房产证上标注的房屋建筑面积会比实测的规范计算的建筑面积多出20%以上.

二

房屋建筑施工质量.

        北京市早期的火车站设在前门,后来迁至现在的崇文门附近,取名为北京站,西直门火车站取名为北京北站,八王坟附近的两个火车站取名为北京东站和东郊火车站,永定门火车站取名为北京南站,1980年代新建的复兴门西的火车站取名为北京西站.当时北京市的市区指的是城八区,这几个火车站基本上在北京市城市中心区的周围.

        现在北京市的城市中心已经大大向外延伸,四环内基本上都已成为市中心区,现在的火车站站名已经明显的名不副实.事实上现在的火车站名给外地和国外来京人员造成了许多困惑,拿着火车票找错车站的人和事时有发生,给乘坐火车离京的乘客造成了不必要的麻烦.

        我建议:

        将北京西站更名为     复兴门站   (或会城门站)

        将北京北站更名为     西直门站

        将北京南站更名为     永定门站

        将北京站更名为         崇文门站

        将北京东站更名为     百子湾站

        这样一来,北京市中心区内的主要火车站相符与地名又特点显著,会给国内外乘坐火车的旅客带来许多的方便.

                                                                                        此致

          敬礼

                                                                                                                                             dchwyz

                                                                                                                               06/16/2008

二 参与基建的约200万农民工会绝大部分另谋生路,这些人员会给全国各省市就业带来压力.约有20万左右为这些民工服务的商贩也会失业,给这些民工制造和生产日用必需品的原产地和运输环节也会受到波及.

三 由于与经济活动的公关活动减少,北京市的旅店业/餐饮业/娱乐业/百货业/礼品业将会衰退,这也会给经营者和从业人员带来压力.

四 北京市和周边的钢材/木材/水泥/砖瓦/五金/电料建材业和经销商的生产和经营会受到冲击.

五 北京市的新建房屋销售价格/二手房价格/出租房屋价格/写字楼租金将会有较大幅度的回落,这会对北京市的金融机构和社会财富造成隐患.

六 庞大的体育场馆维护/维修/运行/经营费用,会给各级财政带来压力.一些专为奥运会修建的应景工程的拆除/维护/管理费用也会是一笔不小的开支.

七 八年来靠出租房屋取得主要收入的一部分北京市民的实际收入将会大幅度减少,这也会增加就业需求和不稳定因素.

八 八年来背井离乡撂荒土地在北京谋生的几十万外来人员的就业压力会有很大增加,这会对北京市的社会治安造成很大压力.

九 最近几年以来人员和设备迅速扩张的大型国企北京建工/北京城建/北京住总/北京市政/中建/部队集体转业的新兴/县区属建筑企业,面临着遣散/精简人员,设备闲置的可能,企业内的内退/内养/待岗人员会有相当幅度的增加,若处理不当,极易引发社会矛盾加剧.最近几年以来北京市大量成立的建筑设计部门也面临着业务萎缩的局面.

十 近两年基建行业和与基建行业相关的产值占北京市GDP的比例都在三成以上,奥运会以后,北京市的GDP压力凸显.北京市地税和市财政都有较大幅度萎缩的可能.

十一 北京市财政对供水/供电/天然气/液化气/汽油/柴油/公交/运输/教育/社保/环卫/绿化的补贴面临愈来愈大的压力,奥运会之后这些补贴项目数额的减少会对社会安定有所影响.拿低保的人增多也会对民政财政形成压力.

十二 北京市近几年来房地产/道桥/公用设施/大公司圈地/行政事业单位扩建,占用了大量的农用土地,产生了许多失地农户,这些失地农民年龄大,文化程度低,工业商业技术技能差,他们若不能有效解决就业和养老社会保险问题,若不能使他们保持一定水准的生活条件和对老年以后的良好预期,也是社会存在的一个不稳定因素.

十三 

首先,在奥运会后,我们很难想象有什么体育和文艺活动能够有吸引九万多人参加现场观看的吸引力.

九万多观众需要至少一千多名场馆工作人员的服务和管理,常设一个一千多人的单位,而长时间不运行,偶尔举行一次活动,成本是非常高的.

场馆内的所有设备即使没有举办活动,也需要定时检修维护和运行,否则就会腐锈和损坏,这个费用也是很大的.

九万多人从检票到入座,至少需要三个小时,从退席到走出场馆,至少需要一个小时,举办任何满负荷的活动,除去活动的正常时间外,要增加四个小时的进退场时间,这在正常情况下几乎是难以吸引观众参加活动的.

九万多人从北京市各处的出发地汇聚到"鸟巢"附近,需要不可想象的交通运输能力,每举办一次活动,就需要北京市北部地区起码交通管制六个小时以上,这在正常情况下是难以做到的.

九万多人参加的活动,需要公安部门大量的人员维持秩序,需要医疗部门的应急准备,需要城市公用设施部门的各项保障,这在正常情况下难以有效协调.

如果把国家体育场建的小一些,比如容量为三到五万人,奥运会开闭幕式多一些在家中看电视或街头看大屏幕转播的人,有什么不好呢.毕竟中国还有几亿贫困地区的农民,他们有许多人甚至还没有坐过火车,孩子写作业都舍不得点亮一点的灯,北京市的人看看电视也大多数人都已经满足了.

据了解,奥运会开幕式在"鸟巢"就座的观众在二分之一左右,若真如此,这个花费巨资的超大型建筑的使用效率就值得研究了.