不管是自用還是投資，買房子的人都重視一個共同的價值，就是生活機能。生活機能是一個統稱，也就是說，發生在出門以後、回家以前、在家附近，所有生活所需的食衣住行育樂等功能如何被滿足，就統稱為生活機能。

我們要來談長尾理論與不動產市場的關連，以及瞭解長尾理論如何在房屋市場運作，可以為你創造最大的價值。

長尾理論可以用一個很簡單的圖形來說明，如果將同類商品形成的市場畫成一個圖，縱軸為銷售量，橫軸就是按照銷售量排列的各種商品，這就可以畫出一條曲線──所謂的長尾曲線。

尾巴的開端──新中古屋

曲線進入尾巴的開端，是一些風韻猶存的『新』中古屋。它們之所以可以站在尾部的最前端，通常會有三個原因：第一，這些案子通常都是享有盛名的建案，過去風靡一時，名聲遠播，市場對它們的記憶還很鮮活；這就好像『霍元甲』的電影票房是二○○六台灣院線的第一名，而上有線電視CABLE台去播的時候一樣創造收視率新高一樣。例如大直、信義計畫區等區域，這些建案都是因為推出時就擁有轟動的口碑與名聲，以至於一旦有單位空出來的時候，很快就會有買主第一時間補位。 所以這種類型屬於『高單價/高品質』的類型，如果手頭充裕，又喜歡與成功企業家做鄰居，這些名宅絕對是最好的選擇。

第二個因素是地段，例如，十二年國教的風聲一放出來，不用拚成績也能進北一女，立刻市場就有聲音傳出博愛特區房價將上看一坪一百萬；台北車站往忠孝東路這一邊本來就已經是很發達的B2C商業區，高鐵在台北車站一開通，商辦大樓更加一位難求。地段的因素幾乎是中古屋增值與否的最主要力道，地段選對了，買盤就一直在你身邊圍繞，把房價愈拱愈高。這適合看重『未來價值』的購買者。最後一個重要因素，就是我們在有機樂活〈Organic〉裡面闡述的主題──生活機能。好的生活機能會把中古屋推向最接近暢銷的長尾開端。如果聚焦在『Housing』這個部分來看，管理良好通常會是中古屋暢銷的原因。最有名的例子就是信義路上，靠近通化街口的某花園大廈，因為管理良好，儘管建物已屆高齡，仍然是『我愛上流』的優質選擇。注重隱私性（就是狗仔化妝成送貨員都混不進去）、治安良好（櫃臺值班的警衛不會比你還早睡著，停在地下室的車不會一個月被撬開兩次）、住戶品質均一（不會有人堅持不交管理費，還用立可白在電梯裡寫髒話）等等，都是維持房價不墜的搶手原因。在這裡，我們綜合一下，在中古屋交易市場的長尾開端，之所以會比芸芸眾多其他中古屋暢銷的原因，不外是『名宅效應』、『地段未來價值』、『管理良好』三個因素。事實上，一個好的中古屋，常常具備不只一個因素；值得一提的是，這三個因素彼此之間私交很好，其中一個到位，通常另外兩個也不太會缺席。

進入長尾的尾端：中古屋市場　　

進入長尾曲線的尾端，是一條又長又平一望無際的平行線。在房地產市場裡，這裡所指的就是從台灣頭到台灣尾，像折凳一樣隱藏於民間，數量難以估計，蹤影難以掌握，隨時有人想賣，也隨時有人想買的中古屋市場。特別是針對想要換屋的讀者，關於長尾效應的這一段你要更仔細的思考。長尾效應的關鍵在於，找到對的人，你的房子就可以賣到超過地段行情的好價錢。對於想要買房子的讀者來說，掌握了長尾關鍵，花一樣的錢，卻可以找到對你來說最有價值的好房子。　　每個房子都有獨特的價值，對於賣屋的屋主來說，通常也都是因為急於脫手，所以沒能找到最需要這個獨特價值的買主，就匆匆把房子出售了，因此，房子的價值不能完全反映在價格上，當然出售的價格也就走勢疲軟，只能勉強維持平盤（地段均價）。

所以，簡而言之，大部分的買主沒有買到最適合他的房子；而大部分的賣家也沒能把房子賣給最適合的人，所以不管是買是賣，大家對於價格都不滿意。

長尾的關鍵──網路與專家　　

這就是長尾理論在不動產市場具有重要性的原因。長尾裡有兩個因素，改變了過去的無效率，這兩個因素就是『網路』與『專家』。　　

從M型社會的角度來看，看得出長尾理論的重要性。M型社會的豪門右翼區，之所以能夠不顧景氣好壞，愈來愈有錢的原因，是因為他們掌握了大部分賺錢的『資訊』，因此讓他們都成了賺錢的『專家』。而網路免費與無遠弗屆的特性，讓這些資訊可以被大部分的人無償取得，這是一個千載難逢的好機會。透過網路，免費。這就是長尾理論形成的關鍵因素，也是M型社會裡，崩壞的中產階層想要右移到豪門右翼區必備的行動能力。　　

除了網路，還需要專家。前面提過的一項調查，大部分台灣人的投資集中在兩個工具：定存和股票。這兩者合起來佔了台灣人投資比例的七成以上。這樣的投資組合有什麼特色呢？答案是兼具了『報酬最低』與『風險最高』的兩個特色，想要賺到錢，實在需要好本事加上好運氣，才能有比中樂透高一點的機率把錢搬回家。　　

而億萬富豪的選擇呢？包括最近很紅的私募基金、貴金屬、海外投資、名畫，當然還包括房地產。私募基金的獲利報酬率不用多說了；貴金屬在能源短缺的大環境下行情是愈走愈高；最近才在新聞上看到瑞士概念股這兩年的表現將比金磚四國賺錢更穩健；你那麼喜歡LV，為什麼沒想過買LVMH的股票？有沒有收過富比士的型錄，參加過像電影裡的那種競標會？投資藝術名畫與投資房地產有許多共通之處，這都需要『鑑賞力』，買對房子與買對名畫，都可以享受到增值的效益，目前，全台灣能夠增值的畫家作品，大概只有二十名，這正符合我所提到的台灣不動產『個別區域、漲跌互見』的寫照。　　

這些都是有錢人為什麼會愈來愈有錢的原因，他們有資訊，有相對多元的投資管道，而且更重要的是，他們都會仰賴專家。　　

回到房地產市場來看，你的房子想要賣出超過行情的好價錢，或是你想要買到價值超過價格，適合你的好房子，你都要掌握長尾理論的兩個關鍵因素：『專家』與『網路』。

美國房地產多頭走了將近十年，去年(2006年)底，美國房地產開始泡沫，今年227及727美國次級房貸造成全球股災，其中一個最明顯的泡沫現象，就是法拍屋數量大增。根據美國洛杉磯一家數據公司統計，今年七月底全美法拍屋較去年同期飆升58%，其中加州法拍屋數量遽增速度居全美之冠，較去年同期增加85%。美次級房貸的嚴重性，讓我們觀察到法拍屋數量遽增的區域，房市泡沫最嚴重。